يلعب مقرضوا الرهن العقاري وضعية الدفاع
حتى عندما يؤدي ارتفاع الأسعار إلى انخفاض الطلب على الرهن العقاري ، فقد تظهر بعض قوة التسعير للمبتدئين ، خاصة عندما يتعلق الأمر بشراء المنزل.
لقد تعرض مقرضو الرهن العقاري للضغط بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض الأحجام. يجب أن ينتبه المستثمرون إلى وقت التراجع.
بلغت معدلات الإقراض المنزلي في منتصف مايو أعلى مستوى لها منذ عام 2009 على أساس متوسط الرهون العقارية الثابتة الأسبوعية لفريدي ماك في الولايات المتحدة لمدة 30 عامًا ، عند 5.25٪. وهذا ارتفاع بنحو نقطتين مئويتين منذ نهاية العام الماضي. لا ينبغي أن يكون اتجاه السفر مفاجئًا لأن الاحتياطي الفيدرالي يرفع أسعار الفائدة ويتحرك لتقليص محفظة سندات الرهن العقاري. لكن متوسط الرهن العقاري لفريدي ماك قفز بنحو ثلاثة أرباع نقطة هذا العام أكثر من ارتفاع عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات.
على الرغم من أن المعدلات المرتفعة كانت أخبارًا سيئة لأحجام مقرضي الرهن العقاري ، إلا أن سرعة الزيادة قد تحتوي في الواقع على مؤشر لبعض الأخبار الجيدة. قد يكون أحد مكونات ارتفاع معدل الرهن العقاري هو درجة حماية مقرضي الرهن العقاري لتسعيرهم. إحدى الطرق التي يمكن قياسها هي الفارق – أو الاختلاف في الأسعار – بين المعدلات التي يدفعها مقترضون الرهن العقاري القياسي وما تحققه حزم الرهون العقارية المُرَقَّقة من معيار.
يمكن أن يكون هذا بديلاً عن المقدار المتاح للاحتفاظ به من قبل المنشئين كهامش ربح من البيع بعد أن يبيعوا تلك الرهون العقارية في السوق. بعد الارتفاع خلال جائحة Covid-19 ، بدأ هذا الانتشار العام بانخفاضه إلى ما دون متوسط 10 سنوات البالغ حوالي 1.1٪ ، وفقًا للأرقام التي تتبعها المحللون في Autonomous Research. في الآونة الأخيرة ، كان الفارق متقلبًا ولكنه يتجه نحو الأعلى ، في مايو بمتوسط حوالي 1.3 نقطة.
ومع ذلك ، في نتائج الربع الأول ، واصل متوسط هامش الربح على البيع بين البنوك والمُنشئين الذين تتبعهم المحللون في بايبر ساندلر انخفاضه من ذروة عام 2020 ، عندما كان أكثر من 3٪. انخفض إلى 1.28٪ ، على الرغم من أن الانخفاض المتتالي كان أصغر قليلاً مما كان عليه في الربع السابق.
من الجدير بالذكر ، على الرغم من ذلك ، أن اثنين من المنشئين العملاقين ، Rocket RKT 5.27٪ Cos. و UWM Holdings، UWMC -2.24٪ كانا من بين الشركات التي شهدت بالفعل نمو هوامش أرباحها من الربع الرابع. لطالما نصبت أكبر الشركات نفسها على أنها قادرة على الاستفادة من الزريعة الصغيرة التي توسعت خلال تراجع الوباء. قد يحدث بعض ذلك أخيرًا ، مع الإعلان عن تسريح العمال مؤخرًا في العديد من شركات الرهن العقاري. لا يزال التوظيف في الولايات المتحدة في الائتمان العقاري والرهن العقاري والسمسرة في قروض غير الرهن العقاري أعلى بكثير من مستويات الوباء ، ولكن اعتبارًا من مارس ، انخفضت الفئات المجمعة عن ذروة العام الماضي ، وفقًا لمكتب إحصاءات العمل الأمريكي.
أدى ارتفاع الأسعار إلى انخفاض كبير في مجموعة أصحاب المنازل الذين ستوفر لهم إعادة التمويل أموالاً كبيرة. لكن الطلب على الشراء ينخفض بدرجة أقل من الطلب على إعادة التمويل – وهي خطوة مدفوعة جزئيًا أيضًا بارتفاع أسعار المساكن ونقص المعروض من المساكن المتاحة.
UWM ، المعروفة باسم United Wholesale ، تم وضعها منذ فترة طويلة للاستفادة من سوق أكثر كثافة في الشراء ، والتي تجادل بأنها تفضل سماسرة الرهن العقاري الذين تعمل معهم. كان لديها سجل في الربع الأول من حيث حجم الشراء. خلال مكالمة مع أحد المحللين الأسبوع الماضي ، أشارت الشركة إلى أن مشتري المنازل قد يكونون أقل حساسية للأسعار من الأشخاص الذين قد يعيدون التمويل ، وأنها حددت نطاقًا أدنى للهوامش التي كانت واثقة من أنها لن تضطر إلى الانخفاض. ارتفعت أسهم الشركة المتحدة للبيع بالجملة بنحو 5.6٪ حتى الآن في مايو ، متحدية بذلك الانخفاض العام في الأسهم المالية والسوق الأوسع.
وعزت شركة روكيت بعض ارتفاعات هامشها إلى تحركات لمرة واحدة في سوق السندات خلال الربع. لكنها أشارت أيضًا في دعوة المحلل الخاصة بها إلى أنه ، في سوق شراء المنازل ، “تظهر السعة بسرعة ، ولا سيما في المناطق التي لا يمتلك فيها الأشخاص الموارد القوية لمواصلة التسويق”. وقالت روكيت إن لديها حجمًا قياسيًا من الموافقات المسبقة لمشتري المنازل في مارس / آذار.
لا تزال شركات الرهن العقاري تواجه بعض الظروف الصعبة حيث تقلص الأحجام بسبب ارتفاع الأسعار ونقص العرض. يجب أن يبحث المستثمرون أيضًا عن نقاط تحول محتملة.
